Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku, Taşınmaz Malların Mülkiyeti, Kullanımı, Devri ve Diğer Taşınmaz Mal Süreçlerini, Kamulaştırma, Kentsel Dönüşüm, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, İmar Planları gibi konuları düzenleyen hukuk dalıdır. Bu hukuk dalı, Gayrimenkul olarak bilinen arazi, bina, ev, arsa gibi taşınmaz malların sahipliği, hakları, devirleri, kiralamaları ve bu malların kullanımıyla ilgili hukuki düzenlemeleri içerir.
Gayrimenkul Hukuku Temel Kavramlar;
Taşınmaz Mal (Gayrimenkul): Taşınmaz mal, fiziksel olarak taşınabilir olmayan, sabit konumda bulunan mülkiyet unsurlarıdır. Bu kavram arazileri, binaları, arsaları ve diğer emlak mülkiyetini içerir.
Taşınmaz Malın Mülkiyeti: Taşınmaz malın mülkiyeti, bir kişinin bir taşınmaz malın sahibi olma hakkını ifade eder. Mülkiyet hakkı, taşınmaz mal üzerindeki tüm hakları içerir ve sahibine kullanma, kiraya verme, satma ve miras bırakma yetkisi verir.
Mülkiyet Hakkı: Mülkiyet hakkı, bir kişinin belirli bir taşınmaz mal üzerinde sahip olduğu tüm hakları içerir. Bu haklar, malın kullanımı, kiralanması, satılması, miras bırakılması ve üzerinde diğer hakların kurulması gibi şeyleri içerebilir.
Tapu Sicili: Tapu sicili, taşınmaz malların mülkiyet kayıtlarının tutulduğu resmi bir veritabanıdır. Her taşınmaz malın bir tapu kaydı vardır ve bu kayıtlar taşınmaz malın sahibini gösterir.
İpotek: İpotek, bir taşınmaz malın borç ödemesi için teminat olarak gösterilmesidir. İpotek, taşınmaz malın üzerinde bir hak kurar ve bu malın sahibi borcu ödemediğinde malın satılmasına izin verir.
Taşınmaz Devri: Taşınmaz malın mülkiyetinin bir kişiden başka bir kişiye aktarılması işlemidir. Devir işlemi, malın satılması, hibe edilmesi, miras yoluyla devri gibi farklı şekillerde gerçekleşebilir.
Ecrimisil: Ecrimisil, bir kişinin başkasının toprak veya taşınmaz malını izinsiz olarak kullanması durumunda ödemesi gereken tazminattır.
Kira Sözleşmesi: Kira sözleşmesi, bir taşınmaz malın sahibi tarafından başka bir kişiye kiralanması işlemini düzenleyen sözleşmedir. Bu sözleşme, kiralama süresi, kira bedeli ve diğer koşulları içerir.
Arsa Payı: Bir apartman veya sitenin mülkiyetindeki taşınmaz malın belirli bir bölümünün sahibi olan kişinin payını temsil eder. Arsa payları, kat mülkiyeti düzenlemeleriyle belirlenir.
İmar Planı: İmar planı, bir bölgenin kullanımını ve gelişimini düzenleyen resmi bir belgedir. Bu planlar, arazinin kullanım amacını, inşaat yüksekliklerini ve diğer faktörleri belirler.
Türkiye’de İnşaat Hukuku, İnşaat sektörüyle ilgili yasal düzenlemeleri ve inşaat projelerinin planlanması, izlenmesi ve uygulanmasıyla ilgili hukuki konuları düzenleyen hukuk dalıdır. İnşaat hukuku, yerel yasalara, düzenlemelere ve ulusal inşaat standartlarına tabidir.
İnşaat Hukuku ile ilgili Temel Kavramlar;
İnşaat Projesi: Bir yapının tasarımını, inşa edilmesini ve bakımını içeren belge ve planların tümüdür. İnşaat projeleri, mimari çizimler, mühendislik hesaplamaları ve teknik spesifikasyonları içerir.
İmar Planı: Bir bölgenin kullanımını ve gelişimini düzenleyen resmi bir belgedir. İmar planları, inşaat projelerinin ve arazi kullanımının yönlendirilmesi için kullanılır.
İnşaat Ruhsatı: Bir inşaat projesinin yasal olarak başlatılabilmesi için alınması gereken izindir. İnşaat ruhsatı, projenin uygunluğunu ve çevresel etkilerini değerlendiren yerel otoriteler tarafından verilir.
İnşaat Taahhüt Sözleşmesi: İnşaat projesini gerçekleştirecek olan müteahhit (inşaat firması) ile müşteri (proje sahibi) arasında yapılan bir sözleşmedir. Bu sözleşme, projenin süresi, maliyeti, malzeme seçimi ve diğer önemli ayrıntıları düzenler.
İşçilik Sözleşmesi: İnşaat projesinde çalışacak işçiler arasında işçilik sözleşmeleri yapılır. Bu sözleşmeler, işçilerin çalışma koşulları, ücretleri ve haklarını düzenler.
İnşaat Güvencesi (Sigortası): İnşaat sırasında meydana gelebilecek hasarları veya kazaları kapsayan bir tür sigortadır. İnşaat güvencesi, müteahhitin ve proje sahibinin mali sorumluluğunu azaltmaya yardımcı olur.
Tadilat ve İmar İzinleri: İnşaat projelerinde yapılacak herhangi bir değişiklik veya tadilat için izin alınması gerekebilir. Bu izinler, yerel otoriteler tarafından verilir.
Yapı Denetimi: İnşaat projelerinin teknik uygunluğunu ve güvenliğini denetleyen bir süreçtir. Yapı denetimi, bağımsız denetim firmaları veya kamu kurumları tarafından gerçekleştirilir.
Çevre İzinleri: Çevresel etkilere sahip inşaat projeleri için çevre izinleri gerekebilir. Bu izinler, projenin çevresel etkilerini ve sürdürülebilirlik önlemlerini değerlendiren çevre otoriteleri tarafından verilir. Bu izinler T.C. Çevre Şehircilik Bakanlığı ve ilgili Belediyelerden alınır.
İş Sağlığı ve Güvenliği: İnşaat sektöründe işçi ve çalışanların sağlığını ve güvenliğini korumak için önlemler alınmalıdır. İş sağlığı ve güvenliği düzenlemeleri, iş kazalarını ve yaralanmalarını önlemeyi amaçlar.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, İnşaat Projesinin Finansmanı ve yapımını düzenleyen özel bir tür sözleşmedir. Resmi şekilde (noterde) düzenlenir. Bu tür sözleşmeler, özellikle büyük inşaat projeleri veya konut geliştirme projeleri için kullanılır ve birçok önemli ayrıntıyı düzenler.
Bu tür sözleşmelerde bulunan ana maddeler;
Sözleşmenin Şekli ve Geçerliliği: Sözleşmenin yazılı olarak yapılması ve tarafların imzalaması gereklidir. Ayrıca, hukuki geçerliliği için gerekli olan diğer belgelerin düzenlenmesi de sözleşmenin bir parçası olabilir.
Arsa Durumu ve İmar Durumu: Sözleşme, projenin yapılacağı arsanın detaylı tanımını içerir. Bu, arsanın konumu, yüzölçümü, imar durumu, kullanım izinleri ve diğer ilgili bilgileri içerir.
Teslim Tarihi ve Şekli: İnşaatın başlangıç ve bitiş tarihleri belirtilir. Ayrıca, anahtar teslimi süreci ve şartları da açıklanır.
Vekaletler: Sözleşme, her iki tarafın da temsilcilerini (vekaletlerini) belirler ve bu temsilcilerin yetki ve sorumluluklarını düzenler.
Arsa Paylarının Devri: Arsa malikleri ile müteahhit firma arasındaki arsa paylarının devri, sözleşmede ayrıntılı olarak belirtilir. Bu, projenin tamamlanması ve mülkiyetin paylaşılması sürecini kapsar.
İnşaat Süreci ve Yönetimi: Sözleşme, inşaatın nasıl yapılacağını, projenin sürecini ve yönetimini ayrıntılı olarak açıklar.
Kentsel Dönüşüm İşlemleri: Eğer projenin kentsel dönüşümle ilgili işlemleri varsa, bu süreci kimin yöneteceği ve ne zaman tamamlanacağı belirtilir.
İnşaat Ruhsatı ve Onay Süreci: Sözleşme, inşaatın başlaması için gereken ruhsat ve izinlerin nasıl alınacağını ve onay sürecini düzenler.
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti: Projedeki bağımsız bölümlerin paylaşımı, kat irtifakı ve kat mülkiyeti düzenlemeleri bu bölümde yer alır.
Gecikme Cezaları ve Tazminatlar: İnşaatın tesliminin gecikmesi durumunda uygulanacak cezalar ve tazminatlar belirtilir.
Kira Bedeli ve Koşulları: Eğer projenin bir kısmı kira amaçlı ise, kira bedeli, başlangıç ve süresi gibi koşullar belirtilir.
Fesih Hükümleri: Tarafların sözleşmeyi hangi durumlarda feshedebileceği ve bu durumlarda uygulanacak hükümler düzenlenir.
Giderler ve Vergiler: İnşaatla ilgili tüm giderler, vergi, resim ve harçların kimin tarafından ödeneceği açıklanır.
Bu maddeler, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin ana hatlarını oluşturur. Ancak her sözleşme, projenin özelliklerine, yerel yasal düzenlemelere ve tarafların özel gereksinimlerine bağlı olarak farklılık gösterebilir.
Kamulaştırma hukuku, devlet veya yerel yönetimlerin kamusal bir amaç için özel mülkiyete sahip taşınmaz malları zorla satın alma veya el koyma işlemidir. Kamulaştırma işlemi, genellikle altyapı projeleri (yollar, köprüler, havaalanları), kamu binaları, parklar, enerji üretimi ve benzeri kamusal amaçlar için kullanılmak üzere özel mülkiyete sahip taşınmaz malların edinilmesi gerektiği durumlarda uygulanır.
Kamulaştırma işlemi, özel mülkiyet hakkına müdahale eden bir süreç olduğundan, hukuki düzenlemelere ve prosedürlere tabidir. Kamulaştırma hukuku, taşınmaz mal sahiplerinin haklarını korurken, kamusal amaçları da gözetir. Kamulaştırma işlemi sırasında mülkiyet sahiplerine adil bir tazminat ödenir.
Kamulaştırma hukuku kapsamında temel kavramlar ve türler şunlardır:
- Kamulaştırma Nedenleri: Kamulaştırma işlemi, kamusal amaçları gerçekleştirmek için gereklidir. Bu nedenler arasında altyapı projeleri, kamu binaları, parklar, ormanlar, enerji üretimi, maden çıkarımı gibi kamusal hizmetler ve amaçlar yer alabilir.
- Kamulaştırma Prosedürleri: Kamulaştırma işlemi, belirli prosedürler ve yasal süreçlerle yürütülür. Bu süreç, özel mülkiyet sahiplerine bildirim, tazminat belirleme, mahkeme kararı ve mülkiyet devri gibi aşamaları içerir.
- Adil Tazminat: Kamulaştırma işlemi sırasında özel mülkiyet sahiplerine adil bir tazminat ödenmesi gerekmektedir. Tazminat, taşınmaz malın piyasa değerine, kullanım değerine ve diğer faktörlere dayalı olarak belirlenir.
- Kamulaştırma Türleri: Kamulaştırma işlemi çeşitli türlerde gerçekleşebilir:
Toplu Kamulaştırma: Birden fazla taşınmaz malın aynı projenin bir parçası olarak kamulaştırılmasıdır. Örneğin, bir otoyol inşaatı için gerekli arazilerin toplu kamulaştırılması.
Bireysel Kamulaştırma: Tek bir taşınmaz malın kamulaştırılmasıdır. Örneğin, bir havaalanının inşaatı için belirli bir arazinin kamulaştırılması.
Kısmi Kamulaştırma: Bir taşınmaz malın sadece bir kısmının kamulaştırılmasıdır. Bu tür kamulaştırmalar genellikle altyapı projeleri sırasında yol genişletme veya kavşak inşaatı gibi durumlar için kullanılır.
Koruma Amaçlı Kamulaştırma: Doğal veya tarihi değere sahip alanların korunması amacıyla yapılan kamulaştırmalardır. Örneğin, bir milli parkın sınırlarının genişletilmesi için kamulaştırma.
Acele Kamulaştırma: Acil durumlar veya kamusal güvenlik nedenleriyle gerçekleştirilen kamulaştırmalardır. Bu tür kamulaştırmalar hızlı bir şekilde tamamlanır.
Kamulaştırma işlemleri, yerel yasalara ve düzenlemelere tabi olarak farklılık gösterebilir. Kamulaştırma sürecinin adil ve yasal olarak gerçekleşmesini sağlamak için taşınmaz mal sahiplerinin hukuki danışmanlık alması veya ilgili kurumlarla işbirliği yapması önemlidir.
Zirve Legal Hukuk Bürosu olarak Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku alanında;
-Tapu İptal ve Tescil Davası
-Yolsuz Tescilin Düzeltimesi Davası
-Arsa Payının Düzeltilmesi Davası
-Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzaleyii Şuyuu)
-Müdahalenin Meni Davası
-Ecrimisil Davası
-Üst, Zorunlu Geçit, İntifa , Şufa Hakkı Tesisi
-Kamulaştırma & Acele Kamulaştırma Davaları , Bedel Tespiti
-Kat İrtifakı & Mülkiyeti Kurma Süreçleri Takibi
-Kentsel Dönüşüm Yasaları Kapsamında İnşaat Hukuku
-Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
-İmar Plan Değişikliği Hukuki Süreç Takipleri
-2B Arsaların Alım Satım Devrine İlişkin Sözleşmeler
-Kira Bedel Tespit ve Tahliye Davaları
Konularında hizmet vermekteyiz.
