Yabancılara Konut veya İşyeri Satışında KDV İstisnası İşlemi Nasıl Yapılır?

YABANCILARA VE TÜRKİYE’DE YERLEŞİK OLMAYANLARA KONUT VE İŞYERİ SATIŞINDA KDV İSTİSNASI UYGULAMASI

Kanuni Dayanağı ve Özeti: 6824 sayılı Kanunla yapılan düzenleme ile 1 Nisan  2017  tarihinden itibaren konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların bedelinin döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi kaydıyla ilk tesliminde KDV istisnası getirilmiştir.

KDV İstisnası,

–  Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları,

–  Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler

–  Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara

uygulanmaktadır.

İstisna kapsamda yapılan satışlar KDV beyannamesinin “İstisnalar-Diğer İade Hakkı Doğuran İşlemler” kulakçığında “Tam İstisna Kapsamına Giren İşlemler” tablosunda; 328 kod numaralı “Konut veya İş Yeri Teslimleri” satırı aracılığıyla beyan edilecektir.

Satıcılar, her bir vergilendirme dönemi içinde gerçekleştirilen bu kapsamdaki satışlarını KDV beyannamesi ekinde yer alan form ile bildireceklerdir.

KDV Kanunu’nun m.13/1. fıkrasına 23/2/2017 tarihli ve 6824 sayılı Kanunun 7. maddesi ile 1/4/2017 tarihinden itibaren uygulanmak üzere i bendi eklenmiştir.

i) Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla, Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde belirtilenler hariç olmak üzere çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimleri (Şu kadar ki bentte öngörülen şartları taşımadığı halde istisnanın uygulandığının tespit edilmesi halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden mükellef ile birlikte alıcı müteselsilen sorumludur. İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen verginin, 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından ödenmesi şarttır.)”

5 Mayıs 2017 tarihli ve 30057 sayılı resmi gazetede yayımlanan KATMA DEĞER VERGİSİ GENEL UYGULAMA TEBLİĞİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR TEBLİĞ (SERİ NO: 12) ile söz konusu düzenleme hakkında açıklama yapılmıştır. Bu tebliğe göre;

1.KDV İstisnası kapsamına giren taşınmazlar nelerdir?

Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binalar istisnadan faydalanabilir. Bu  taşınmazlar;

– Konut, dükkan, ofis, büro, rezidans, apart daire, devre mülk ve benzeri olarak tanımlanan konut veya iş yerleri

– Yapı ruhsatının bulunması ve alıcıların kullanımına hazır vaziyette fiilen teslim edilmesi

– Kat irtifakı kurulabilen konut veya iş yerlerinde ayrıca kat irtifakı kurulan taşınmazlar

2.Konut veya iş yerinin ilk teslimi ne demektir?

İstisna, 1/4/2017 tarihinden itibaren uygulanmak üzere, konut veya iş yerini inşa eden mükellefin yapacağı ilk teslimde uygulanacaktır.

3.Arsa karşılığı inşaat işinde arsa sahibinin konut ve işyeri satışlarının istisnadan yararlanabilir mi?

3065 sayılı Kanunun m.2/5 hükmüne göre trampa, iki ayrı teslim hükmündedir. Bu hükme göre, arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur.

Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyeri teslimidir.

Buna göre arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyerinin arsa sahibi tarafından teslimi ilk teslim kapsamında değerlendirilmez.

4.KDV İstisnasından  yararlanacak alıcılar kimlerdir?

İstisna;

–  Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarına (resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye’de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları hariç),

–  Türkiye’de  yerleşmiş  olmayan  yabancı  uyruklu gerçek kişilere,

–  Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara

yapılan konut veya iş yeri teslimlerinde uygulanır.

5.Türk vatandaşları için KDV istisnası koşulları nelerdir?

İstisnadan faydalanacak Türk vatandaşının,

1) İstisna kapsamında teslimin yapılacağı tarih itibariyle geçerli olan yurt dışında çalışma veya oturma iznine sahip olması,

2) Çalışma veya oturma iznini, istisna kapsamında teslimin yapılacağı tarihten en az altı ay önce almış olması,

3) Çalışma veya  oturma  izninin  alındığı  tarih  ile  istisna  kapsamında  teslimin  yapılacağı  tarih  arasında  en  az 6 ay  yurt  dışında  bulunması  şartlarını  birlikte  sağlaması

gerekmektedir.

6.Türk vatandaşlarının KDV istisnasından yararlanabilmeleri için hangi belgeleri ibraz etmeleri gerekir?

Alıcı Türk vatandaşının,

– İkamet ettiği ülke resmi makamlarından alınmış ikamet tezkeresi veya bu mahiyette bir belge veya ilgili ülke resmi makamlarından alınmış çalışma izninin bulunduğunu,

– Çalışma   veya   oturma   izninin   alındığı   tarihten itibaren en az altı ay yurt dışında bulunduğunu,

– Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendi kapsamında olmadığını gösteren  ilgili  ülkede  bulunan  Türk  elçilik  veya konsoloslukları tarafından verilen belgeyi konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almalıdır.

7.Yabancı uyruklular için KDV istisna uygulaması nasıldır?

Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan ve 193 sayılı Kanuna göre Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler bu istisnadan faydalanabilir.

5901 sayılı Kanunun 28. maddesi uyarınca kendilerine  mavi  kart  verilen  ve  Türkiye’de  yerleşmiş olmayan gerçek kişiler de bu istisnadan faydalanabilir.

8.Yabancı uyrukluların KDV istisnasından yararlanabilmeleri için hangi belgeleri almaları gerekir?

Belgelendirmeye  ilişkin olarak,

– Uyruğunda bulunduğu ülke tarafından verilmiş pasaportun fotokopisini (çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybeden kişilerde mavi kartın fotokopisini),

– Yabancı uyruklu gerçek kişinin  Türkiye’de yerleşmiş olmadığına dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belgeyi konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almalıdır.

9.Yabancı uyruklu gerçek kişinin Türkiye’de yerleşmiş olmadığına dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belge nedir, nasıl alınır?

– Satın Alınacak Konut veya İş yerinin bulunduğu yer vergi dairesine KDV İstisnasının/ Muafiyetinin uygulanma talebini içeren dilekçe

– Gayrimenkulun Satış / Satış Vaadi Sözleşmesi

– Mukimlik Belgesi ( Alıcının yurtdışında ikamet ettiğine ilişkin ilgili ülke yetkili makamından alınacak)

– İl Emniyet Müdürlüğünden alınacak alıcının 6 aydan fazla süre Türkiye’de bulunmadığını gösterecek belge

– İl Göç İdaresi Müdürlüğünden alınacak alıcının Türkiye’de bir ikametgah adresi bulunmadığının tespitine ilişkin belge

İlgili vergi dairesi bu belgelerin tamamlanması ve ibrazı ile yabancı uyruklu gerçek kişinin Türkiye’de yerleşmiş olmadığına dair KDV İstisnası hakkında belgeyi düzenleyecektir.

10.Tüzel Kişiler için KDV İstisna Uygulaması nasıldır?

Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da  daimi  temsilci  vasıtasıyla  Türkiye’de  kazanç  elde etmeyen kurumlar bu istisnadan faydalanabilir.

11.Tüzel kişilerin istisnadan yararlanabilmeleri için hangi belgeleri ibraz etmeleri gerekir?

İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı mükellefler; alıcıların istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin olarak,

– Kuruluş ve faaliyetin devam ettiğine dair kurumun kanuni merkezinin bulunduğu ülke resmi makamlarından alınmış belgeyi,

– Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmadığına ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmediğine dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belgeyi konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almalıdır.

12.Bedelin döviz olarak Türkiye’ye ne zaman getirilmesi gerekir? Vadeli satışlar bu kapsamda mıdır?

Konut veya iş yeri tesliminde KDV istisnasının uygulanabilmesi için, bedelin en az %50’sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesi gerekir. (Bu koşul Kanun düzenlemesinde yer almamaktadır ancak uygulamada istenmektedir.)

13.Bedelin  döviz  olarak  Türkiye’ye getirildiği nasıl  belgelendirilir?

Konut veya iş yeri tesliminde KDV istisnasının uygulanabilmesi için, bedelin en az %50’sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesi gerekir.

Bedelin Türkiye’ye Getirildiğinin bankalardan ya da nakit olarak tesliminde gümrük İdaresinden alınan belgelerle tevsik edilmesi gerekir.

Dövizin Türkiye’deki bankaya transfer edilmesi durumunda, yapılan transfer işlemi banka dekontu ile tevsik edilir.

Ödemenin, yurt dışındaki bankalar tarafından verilen kredi kartları ile yapılması halinde  bu kredi kartları ile yapılan ödemelere ilişkin dövizin Türkiye’ye getirildiğinin yurt içindeki ilgili banka tarafından verilecek bir dekont veya yazı ile tevsik edilmesi gerekir.

Dövizin Türkiye’ye alıcı tarafından fiziki olarak getirilmesi halinde  dövizin Türkiye’ye getirilmiş olduğunun tevsikinde gümrük idaresinden alınan belgeler kullanılır.

Yurt dışında bulunan dövizin Türkiye’ye alıcı tarafından fiziki olarak getirilmesi de mümkün olup, bu durumda dövizin Türkiye’ye getirilmiş olduğunun tevsikinde gümrük idaresinden alınan belgeler kullanılır.

Dövizin Türkiye’ye fiziken getirilmesi veya alıcının Türkiye’de bulunan hesabına yurt dışından transfer edilmesi durumunda, söz konusu bedelin satıcıya banka aracılığıyla ödenmesi ve bu ödemenin banka dekontuyla tevsik edilmesi gerekmektedir. Yurt dışından döviz olarak getirilen bedelin satıcıya Türk Lirası olarak ödenmesi de mümkündür.

14.6824 sayılı Kanun yayımlanmadan önce dövizle yapılan ödemeler istisna kapsamında değerlendirilir mi?

6824 sayılı Kanunun Resmî Gazete’de yayımlandığı 8 Mart 2017 tarihinden önce getirilen dövizler, istisna kapsamında Türkiye’ye getirilen döviz olarak değerlendirilmez.

Ancak, belirli konut veya iş yeri almak amacıyla bu tarihten önce getirilen ve satıcıya ödenen dövizler, tevsik edilmek şartıyla istisna kapsamında teslime konu edilen konut veya işyerlerine ilişkin Türkiye’ye getirilen döviz olarak kabul edilir.

15.İstisna kapsamında yapılan satışlara tapuda şerh konulur mu?

İstisna uygulamasına ilişkin olarak tapu müdürlükleri tarafından tapu kütüğünün beyanlar hanesine KDV İstinası hakkında vergi dairesinden alınan belge uyarınca şerh konulur.

16.Konut veya iş yerinin bir yıl içerisinde elden çıkarılması halinde ceza uygulanır mı?

Konut veya İş Yerinin Bir Yıl İçerisinde Elden Çıkarılmaması gerekmektedir. Konut veya işyerinin elden çıkarılması halinde tahsil edilmeyen vergi ve 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre hesaplanan  tecil faizi taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine ödenir.

Ödemenin  yapıldığına  ve  devrin  yapılmasının  mümkün olduğuna  dair  ilgili  vergi  dairesinden  alınan  yazı  ibraz edilmeden   tapu   müdürlükleri   tarafından   devir   işlemi gerçekleştirilmez.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 3065 sayılı Kanunun (13/i) maddesi kapsamında KDV’den istisna olarak yapıldığı beyan edilen devirleri işlem bazında aylık dönemler itibariyle, en geç takip eden ayın 10 uncu gününe kadar elektronik ortamda ve liste halinde Gelir İdaresi Başkanlığı’na bildirir.

17.İstisnanın gerçek duruma aykırı olarak gerçekleşmesi halinde ceza uygulanır mı?

3065 sayılı Kanunun (13/i) maddesinde öngörülen şartları taşımadığı halde istisnanın uygulandığının tespit edilmesi halinde, zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden mükellef ile birlikte alıcı da müteselsilen sorumlu tutulur.

İstisna kapsamında teslime konu edilen konut veya iş yerine ilişkin bedelin en az %50’sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmemesi halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, satıcı ile birlikte alıcıdan vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte aranır.

18.KDV İstisnası beyannamede nasıl gösterilir?

Bu kapsamda yapılan satışlar, konut veya iş yeri tesliminin yapıldığı vergilendirme dönemine ait KDV beyannamesinin “İstisnalar-Diğer İade Hakkı Doğuran İşlemler” kulakçığında “Tam İstisna Kapsamına Giren İşlemler” tablosunda; 328 kod numaralı “Konut veya İş Yeri Teslimleri” satırı aracılığıyla beyan edilir. Bu satırın “Teslim ve Hizmet Tutarı” sütununa istisnaya konu konut veya işyerlerinin bedelinin KDV hariç tutarı, “Yüklenilen KDV” sütununa bu konut veya işyerlerine ilişkin alış ve giderlere ait belgelerde gösterilen toplam KDV tutarı yazılır. İade talep etmek istemeyen mükellefler, “Yüklenilen KDV” sütununa “0” yazmalıdır.

Satıcılar, her bir vergilendirme dönemi içinde gerçekleştirilen bu kapsamdaki satışlarını KDV beyannamesi ekinde yer alan form ile bildirir.

19.İade taleplerinde aranılan belgeler nelerdir?

Konut veya iş yeri teslimlerinden doğan iade taleplerinde aşağıdaki belgeler aranır:

–  Standart iade talep dilekçesi

–  İstisnanın beyan edildiği döneme ilişkin indirilecek KDV listesi

–  İade hakkı doğuran işleme ait yüklenilen KDV Listesi

–  İadesi talep edilen KDV hesaplama tablosu

–  Satış faturaları listesi

–  Satıcıların teslimden önce temin etmeleri gereken Tebliğin (II/B-12.1.3) bölümünde sayılan belgeler

–  Dövizin tamamının Türkiye’ye getirildiğini tevsik eden banka dekontları veya gümrük idaresinden alınan belgeler ile satıcıya ödendiğini tevsik eden banka dekontları

–  Satışa ilişkin tapu kayıt örneği