Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Edinme Rehberi

Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Alması

1)YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TANIŞMAZ MÜLKİYETİ EDİNİMİ

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimleri şartları Tapu Kanunu m.35 ile düzenlenmiştir;

*Yabancı, uluslararası ikili ilişkileri ve ülke menfaatleri dikkate alarak Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerden birinin vatandaşı olmalıdır.(‘Karşılılık Şartı’ kaldırılmıştır.)

*Ülke genelinde, yabancı uyruklu bir gerçek kişi, en fazla 30 hektar (300.000 metrekare) taşınmaz satın alabilir ve sınırlı ayni hak kurabilir.    

*Yabancı uyruklu gerçek kişiler, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün %10’una kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.    

*Yabancı uyruklu gerçek kişiler, satın aldıkları yapısız taşınmazda(arsa, tarla) geliştireceği projeyi 2 yıl içinde ilgili Bakanlığın (Belediye, Tarım İl Müdürlüğü) onayına sunmak zorundadır.   

*Kanun hükümlerine aykırı olarak edinilen; edinim amacına aykırı olarak kullanıldığı ilgili Bakanlık veya İdarelerce tespit edilen; proje şartıyla satın almalarda süresi içinde başvuruları veya projeleri gerçekleştirilmeyen; taşınmazlar tasfiye hükümlerine tabidir. Taşınmaz tasfiye edilip, bedele çevrilip bedeli hak sahibine geri ödenir.

*Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgelerine yakın ile stratejik bölgelere yakın sınırlama ve yasaklama getirilen bölgelerde yabancılar taşınmaz edinemez.

2)YABANCILARIN MİRAS YOLUYLA TAŞINMAZ İKTİSABI

*Yabancı gerçek kişilerin miras yoluyla taşınmaz mal edinimi de Tapu Kanunu m.35/1 hükmünün gerçekleşmesine bağlıdır. Yani yabancı mirasçının;

– uluslararası ikili ilişkileri ve ülke menfaatlerini dikkate alarak Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen listede yer alan ülkelerden birinin vatandaşı olması

– diğer kanunlarda yer alan hükümlere uyması, örneğin askeri yasak bölgeler sınırlaması gibi.

– edinilen taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün %10’unu ve 30 hektarı geçmemesi kaydıyla Türkiye’deki taşınmaz malları miras yoluyla edinmesi mümkündür.

3)YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN TAŞINMAZ İKTİSABI

* Tapu Kanunu m.35/2 hükmü ‘Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz.’

Bu hüküm uyarınca;

‘Yabancı ülkelerde kendi kanununa göre kurulmuş tüzel kişiliğe sahip olan şirketler’ Türkiye’de taşınmaz mal edinebilirler.

*Yabancı ülkelerde kurulu ticaret şirketleri, mevcut uygulamada ancak özel kanun hükümleri (2634 sayılı Turizm Teşvik Kanunu, 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu v.b.) uyarınca irtifak veya kullanım hakkı edinebilmektedir.

*Yabancı ticari şirketler dışındaki tüzel kişiler yani ‘yabancı dernekler, yabancı vakıflar’ taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez.

4)YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERİN TAŞINMAZ MAL EDİNİMİ

* Tapu Kanunu m.36 hükmü;

– yabancı uyruklu gerçek kişilerin

– yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin

– uluslararası kuruluşların

%50 veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları ‘yabancı sermaye ile Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketleri’ kapsamaktadır.

*Tapu Kanunu m.36 hükmünde belirtilen şartları taşımayan ancak Türkiye’de kurulan yabancı sermayeli şirketler, yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler uyarınca taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilir.

*Bu kapsamda Ticaret Sicil Müdürlüklerinden alınacak yetki belgeleriyle belirlenen şirketin yabancı sermaye oranı ve ortaklık yapısına göre, ilgili yönetmelik kapsamında Valilik İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğüne başvuru prosedürü izlenip izlenmeyeceği dikkate alınarak işlemlere yön verilir.

5) BAŞVURU, HARÇ VE GEREKLİ BELGELER

Başvuru;

* Taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisinin, Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuru yapması gerekir. (Ön başvurular Tapu Müdürlüğü’nde sıra numarası alınarak yapılır.)                   

*Ön başvuru koşullarında eksiklik olması ve tamamlanabilecek durumda olması halinde ön başvuru bekletilmektedir.

Harç ve Diğer Masraflar;

* İlgili Belediyeden alınan ”Emlak Rayiç Değeri”nden az olmamak üzere satış bedeli üzerinden, hem alıcı hem satıcı tarafından tapu harcı ödenir. (492 sayılı Harçlar Kanununa göre belirlenen tapu harcı oranı %2’dir.)

* Yöresel olarak belirlenen döner sermaye ücreti ödenir. (2019 yılı için en fazla 157 x 2.5 TL )

* 2644 sayılı Tapu Kanununun 35 inci maddesine göre yapılan mülkiyeti devir borcu doğuran işlemlerde hizmet bedeli, işlem sırasında ve işlem için belirlenen döner sermaye bedeline ilave maktu olarak tapu müdürlüğünce tahsil edilir.(2019 yılı için: 733,25 TL)

Gerekli Evraklar;

a)Taşınmazın Tapu Senedi Belgesi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi,

b)Kimlik belgesi veya pasaport (Gerektiğinde tercümesi ile birlikte),

c)İlgili Belediyeden, taşınmazın ”Emlak Rayiç Değeri Belgesi”nin alınması,

d)Taşınmaz Değerleme Raporu,

e)Binalar için (konut, işyeri… vb.) zorunlu deprem sigortası poliçesi,

f)Satıcının 1 adet, alıcının 2 adet fotoğrafı (son 6 ay içinde, 6×4 ebadında).

g)Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercüman,

h)Yurt dışında düzenlenen vekaletname ile işlem yapılması halinde, tercümesiyle beraber vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği.

Yurt dışında düzenlenen vekaletnamelerin özellikleri:

– Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçiği veya Konsoloslukça düzenlenen vekaletnameler.

– Yabancı ülke noterlerince ülke lisanında ilgilinin onaylı fotoğrafını da içerir şekilde düzenlenen vekaletnameler, 5 Ekim 1961 tarihli Lahey Sözleşmesine göre tasdik edilip, tasdik şerhinin ülke lisanı yanında Fransızca “Apostille (Convention de La Haye du Octobre 1961)” ibaresini de taşıması halinde bu tür belgeler ve vekaletnameler ile Türkçe tercümelerinde ayrıca o yerdeki Türk Konsolosluğunun tasdiki aranmaz.

– Ayrıca 5 Ekim 1961 tarihli Lahey sözleşmesine taraf olmayan yabancı ülkelerin noterlerinin ülke lisanında ilgilinin onaylı fotoğrafını da içerir şekilde düzenlediği vekaletnamelerdeki noterin imzasının bağlı bulunduğu makam tarafından, bu makamın imza ve mührü o yerdeki Türk Konsolosluğunca onaylanır.

6)SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ

*Türkiye’de yürürlükteki mevzuata göre, taşınmaz mülkiyetinin devri Tapu Müdürlüklerinde imzalanacak resmi senet ve tescil ile mümkündür.

*Noter huzurunda “satış vaadi sözleşmesi” imzalanması mümkündür. Ancak noter huzurunda imzalanan “satış vaadi sözleşmesi” veya harici satış sözleşmesi ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması mümkün değildir.

7)YABANCILARIN DİKKAT ETMESİ GEREKEN TAVSİYELER

*Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz v.b kısıtlılık hali veya satışa engel teşkil eden başka bir durumun bulunup bulunmadığı ilgili Tapu Müdürlüğünden kontrol edilmelidir.

*Taşınmaz edinme başvurusunun reddi halinde, işlemin yapıldığı Tapu Müdürlüğü’nün bağlı olduğu Bölge Müdürlüğü’ne itiraz başvurusu yapılabilir.

*Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinebilmesi için ikamet izni şartı aranmamaktadır.

*Taşınmaz edinimine ilişkin taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık olması halinde, Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir.

*Uzman ve güvenilir olduğu bilinmeyen firmalarla çalışılmaması önerilir.